サラリーマンのための不動産投資と損益通算・節税実例

マンションの一室を貸して家賃収入を得ている会社員の方や、「不動産投資は節税になる」と聞いて検討中の方から、
確定申告についてのご相談をよくいただきます。
家賃収入があるのに申告していない、逆に赤字だからと申告せず節税の機会を逃している、というケースはどちらも起こり得ます。

不動産投資の税金を考えるうえで中心になるのが、
不動産の赤字を給与など他の所得と相殺して税負担を調整できる「損益通算」という仕組みです。
この記事では、家賃収入がある会社員の確定申告の要否、経費にできる支出、
損益通算による節税の仕組みと実例、そして売却時の注意点までを整理します。
実際の判断は物件や契約の内容によって変わるため、個別の結論は資料を確認したうえで判断することが大切です。

この記事で分かること

相続した実家を売る場合は、相続空き家の3,000万円特別控除や取得費の引き継ぎが税額を大きく左右します。

家賃収入がある会社員に確定申告は必要か？

会社員は年末調整で税金の精算が終わるため、「自分は確定申告と無関係」と考えている方が多いですが、
給与を1か所から受けて年末調整が済んでいる場合でも、
給与所得・退職所得以外の各種所得の合計額が年間20万円を超えるときは、原則として確定申告が必要です（国税庁タックスアンサーNo.1900「給与所得者で確定申告が必要な人」）。

ここで注意したい点が2つあります。
1つは、20万円は家賃収入の総額ではなく、収入から必要経費を差し引いた「所得」で判定すること。

もう1つは、不動産所得だけで判定するのではなく、
副業の所得など給与・退職以外の所得をすべて合算して判定することです。

自分がどれに当てはまるかは、次の表で確認できます。

確定申告が必要な場合

申告要否・メリットの確認

不動産所得の計算と、経費にできる支出

不動産所得は「総収入金額 − 必要経費」で計算します。
総収入金額には家賃のほか、返還しない敷金・礼金や共益費なども含まれます（国税庁タックスアンサーNo.1370「不動産収入を受け取ったとき」）。

必要経費にできる主な支出

経費にできるのは「不動産収入を得るために直接必要な費用」で、
生活上の支出と明確に区分できるものに限られます。

固定資産税はどんな場合に経費になるか？

同じ固定資産税でも、物件の使い方によって扱いが分かれます。
ポイントは、賃貸に使っている物件の固定資産税が、所得から差し引く「所得控除」ではなく、
不動産収入を得るための「必要経費」として扱われることです。
経費にできるのは賃貸に対応する部分だけで、使い方ごとの分岐は次の表のとおりです。

不動産投資が節税につながる仕組み（損益通算）

赤字を給与所得と相殺できる

不動産所得が赤字になった場合、その赤字は給与所得など他の所得から差し引くことができます。
これが損益通算です（国税庁タックスアンサーNo.2250「損益通算」）。
給与から源泉徴収された税金の一部が、申告により還付される場合があります。

課税対象の所得が60万円分小さくなるため、その分に対応する所得税・住民税が下がる、というのが基本の形です。
実際の軽減額は適用税率や各種控除によって変わります。
ご自身の場合は、源泉徴収票の金額と賃貸の収支をこの式に当てはめて確認できます。

土地部分の借入金利子は対象外

注意したいのは、不動産所得の赤字のうち、
土地を取得するために要した借入金の利子に相当する部分は、損益通算の対象にならないことです。
ローンで土地と建物をまとめて購入している場合、赤字の全額を給与所得と相殺できるとは限りません。
借入金の内訳が分かる資料（売買契約書、借入金の返済予定表）で、土地と建物の区分を確認しておく必要があります。

減価償却費が「帳簿上の赤字」を生む

不動産所得の経費の中で特徴的なのが減価償却費です。
建物の取得価額を法定耐用年数に応じて各年の経費に配分するもので、
その年に現金の支出がなくても経費として計上されます。
このため、手元の収支は大きく崩れていないのに、帳簿上は不動産所得が赤字になる、という状態が起こり得ます。
これが不動産投資が節税につながると言われる主な理由です。

また、中古物件は新築に比べて残りの耐用年数が短くなる分、
1年あたりの減価償却費が大きくなりやすい傾向があります。

ただし、償却の方法や率は建物の構造・取得時期によって異なり、後述するとおり減価償却には売却時の裏面もあるため、
償却費の大きさだけで物件を判断しないことが大切です。

会社員の節税実例：効果はどのくらいか？

年収600万〜1,500万円の相談事例

損益通算の効果は、相談者の所得の状況や物件によって大きく変わります。
当法人が2022年から2023年にかけてご相談を受けた公開事例では、次のような規模感でした。

年収1,000万円未満の事例

年収1,000万円以上の事例

所得税は、年収そのものではなく、所得控除を差し引いた後の「課税される所得金額」に応じて税率が段階的に上がる仕組みです（国税庁タックスアンサーNo.2260「所得税の税率」）。

そのため表の年収はあくまで目安の一つで、実際の軽減額は、損益通算前の課税所得、不動産所得の赤字額、各種控除の状況、物件の価格・構造・借入条件、その年の税制によって変わります。
これらは公開済み事例の実績であり、同じ効果を保証するものではありません。

RSUなど給与以外の収入が大きいケース

株式報酬（RSU：一定期間の勤務を条件に会社の株式を受け取れる制度）などで所得が大きい会社員の場合、
損益通算の影響額はさらに大きくなります。

ここで押さえておきたいのは、
給与以外の収入が大きい方ほど「税額そのもの」と「納税資金の準備」の両方が論点になることです。
どちらの事例も、物件の状況・借入条件・税制を確認したうえでの個別の結果であり、同じ節税額を約束するものではありません。
RSUそのものの確定申告のやり方は本記事では扱いませんので、株式報酬の申告に不安がある方は個別にご相談ください。

青色申告と白色申告はどちらを選ぶか？

不動産所得の申告には、事前の届出なしで行う白色申告と、
税務署に青色申告承認申請書を提出したうえで帳簿を付けて行う青色申告があります（国税庁タックスアンサーNo.2070「青色申告制度」）。
青色申告には、所得から一定額を差し引ける青色申告特別控除（10万円・55万円・65万円。国税庁タックスアンサーNo.2072「青色申告特別控除」）や、
損益通算してもなお引き切れない赤字（純損失）を翌年以後3年間繰り越せる特典があります。
白色申告・青色申告10万円・55万円・65万円の4つの区分は、次の表で比較できます。

不動産のほかに業務委託などの副業もある方は、副業側の青色申告や専従者給与の扱いもあわせて確認しておくと申告時に迷いません。

申請・帳簿・控除の比較

赤字繰越し・貸付けの注意

なお、白色申告を選んでも記帳や帳簿書類の保存が不要になるわけではありません（国税庁タックスアンサーNo.2080「白色申告者の記帳・帳簿等保存制度」）。
記帳の手間がどちらでも生じるなら、特典のある青色申告を検討する価値があります。

55万円・65万円控除の前提となる「事業的規模」は、社会通念上事業といえる規模かどうかで実質的に判断されますが、
形式的な目安として、貸間・アパート等はおおむね10室以上、独立家屋はおおむね5棟以上という基準が示されています（国税庁タックスアンサーNo.1373「事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」）。

ただしこれはあくまで目安で、個別の事情によって判定は変わり得ます。
戸数が増えてきた段階で、自分の貸付けがどの区分にあたるか個別に確認することをおすすめします。

節税だけで判断しない：売却時の注意点

減価償却は売却時の税金とシーソー関係にある

見落とされがちなのが、保有中の減価償却と売却時の税金の関係です。
物件を売却したときの譲渡所得は「収入金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）」で計算します（国税庁タックスアンサーNo.3202「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」）。
このとき建物の取得費は、購入額そのままではなく、保有中に計上した減価償却費に相当する金額を差し引いて計算します（国税庁タックスアンサーNo.3261「建物の取得費の計算」）。

保有中に減価償却費で所得を圧縮した分だけ取得費が小さくなり、
売却時の譲渡所得が大きく計算されます。
つまり、減価償却による毎年の節税と売却時の税負担はシーソーの関係にあり、
「保有中にいくら節税できたか」だけでなく「売却まで含めて手元にいくら残るか」で判断する必要があります。

所有期間は「売却した年の1月1日」で判定される

土地建物の譲渡所得は、所有期間が5年を超えると長期譲渡所得（所得税15%・住民税5%。国税庁タックスアンサーNo.3208「長期譲渡所得の税額の計算」）、
5年以下だと短期譲渡所得（所得税30%・住民税9%。国税庁タックスアンサーNo.3211「短期譲渡所得の税額の計算」）となり、
税率が大きく異なります（2037年までは別途、所得税額の2.1%の復興特別所得税がかかります）。

ここで間違えやすいのが判定日です。
所有期間は売却日ではなく「売却した年の1月1日時点」で数えます。
購入から実際には5年以上たっていても、その年の1月1日時点で5年以下であれば短期扱いになります。
売却時期が数か月ずれるだけで適用税率が変わり得るため、売却を検討し始めた段階で、取得日と判定日を資料で確認しておくことが重要です。

なお、実家の相続や空き家の売却に関する特例は本記事では扱いません。

よくある質問

まとめ

不動産投資をしている会社員の確定申告では、
「給与・退職以外の各種所得の合計（不動産所得＋副業などの所得）が20万円を超えるなら申告が必要」「赤字でも損益通算のために申告する価値がある」の2点がまず入口になります。
節税の中心は損益通算と減価償却ですが、土地取得の借入金利子は通算対象外であること、減価償却は売却時の譲渡所得を押し上げること、所有期間は売却した年の1月1日で判定されることなど、
「効く条件」と「落とし穴」はセットで確認する必要があります。

判断に迷ったら、源泉徴収票、売買契約書（土地・建物の内訳が分かるもの）、
借入金の返済予定表、賃貸契約書と収支の資料、固定資産税の課税明細書を1か所に集めるところから始めてみてください。
資料がそろっていると、申告の要否、損益通算できる範囲、青色申告の適否、売却時期の考え方を順番に確認できます。

投稿者プロフィール

中山慎吾トランス税理士法人 代表税理士

1978年生まれ。
東京税理士会所属（登録番号 第140269号）。
明治大学大学院グローバル・ビジネス研究科修了、MBA取得。

税理士・CFP・1級ファイナンシャル・プランニング技能士として、法人税務から個人税務まで幅広い相談に対応。特に、サラリーマン・会社員の確定申告、税務調査対応、RSU・ストックオプション、不動産所得、副業、各種控除など、給与所得者に起こりやすい税務の論点を中心にサポートしている。

また、税務調査をテーマにした書籍
『〜知らないと損するかもしれない〜 税務調査を受ける前に押さえるべきポイント』
（株式会社KACHIEL）に、共著者の一人として執筆に参加。

コラムでは、複雑になりやすい税金の仕組みをできるだけ分かりやすく整理し、
読者が自分の状況を確認しやすい情報発信を行っている。

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